Q12. 임대인이나 임대인의 부모 또는 자녀(이하 “임대인 등”이라고 합니다)가 “목적 주택에 실제 거주하려는 경우”에 해당하여 계약갱신을 거절할 수 있는지는 어떻게 판단하나요?

 

Q12. 임대인이나 임대인의 부모 또는 자녀(이하 “임대인 등”이라고 합니다)가 “목적 주택에 실제 거주하려는 경우”에 해당하여 계약갱신을 거절할 수 있는지는 어떻게 판단하나요?

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임대인 등이 임대 중인 주택(이하 “목적 주택”)에 들어와 살아야 할 객관적이고도 구체적인 사정이 있는지를 살펴보고 판단해야 합니다. 아래에서 소개하는 구체적인 판단 요소들을 살펴보고 임대인의 갱신거절사유에 의문이 있으면 임대인에게 하나씩 물어보고 증거를 제시해달라고 적극적으로 요구하십시오.  아울러 임대인의 실제 의도를 알아보기 위해 임대료를 얼마나 올려주면 갱신해줄 것인지 물어보고, 만약 임대인이 이에 응하여 임대료 증액을 요구한다면 실제로 거주를 하기 위한 목적이 아닐 가능성이 매우 높습니다. 계약갱신요구권은 법이 임차인에게 보장한 권리이기 때문에 권리 행사를 저지하려면 임대인이 갱신거절사유를 명확히 제시하고 그에 대한 증거도 대야 합니다.

다음과 같은 요소들을 종합적으로 판단하여 임대인 등이 “목적 주택에 실제 거주하려는 경우”인지 여부를 판단할 수 있습니다.

 ① 임대인 등이 임대를 놓고 있는 주택에 들어와 살아야 할 객관적 사정이 있는지

- 임대인 등이 거주하는 집을 매각하였거나 매각해야 할 사정 여부

- 1가구 1주택인 임대인 등이 다른 주택에 임차하고 있는 경우로서 계약기간 만료가 얼마 남지 않았는지 여부

- 임대인 등이 해외 생활을 정리하고 귀국해야 하는 사정 또는 지방 근무를 끝내고 목적주택이 있는 지역으로 복귀하려는 경우인지 여부

- 임대인의 자녀가 결혼 등으로 분가해야 하거나, 학업상 학교에 가까운 목적 주택으로 이주해야 할 사정이 있는지 여부

- 임대인 부모가 연로하여 임대인이 거주하는 곳과 가까운 주택으로 이주하여야 할 사정이 있는지 여부, 이때 임대인의 부모가 거주하던 지방의 집은 비워두는 것인지, 임대인의 부모가 거주하던 집은 임대차가 될 만한 곳에 있는지, 임대인의 현재 거주 주택과 목적 주택의 왕복 거리(왕래에 긴 시간이 소요된다면 먼 곳에 부모를 모시려는 이유)

② 목적 주택이 있는 지역에 거주할 경우, 임대인 등의 생계 영위가 가능한지(직장이나 기타 생업장소와 주택의 거리 등)

③ 목적 주택으로 이주할 때 임대인 등의 자녀 교육 문제에 어려움이 발생하는지 여부

④ 이주하겠다는 임대인 등의 가족 구성에 비추어 목적 주택의 방 개수나 주택 유형이 적합한지 여부

- 방 1개짜리 원룸 주택에 임대인의 부모 2명이 이주하겠다는 경우: 사실 아닐 가능성이 농후

- 방 2개 임대차 목적 주택에 임대인 가족 4명이 이주하겠다는 경우: 임대인의 자녀들 나이를 고려해 자녀들이 각자 방을 가져야 할 나이인지 등 제반 사정을 보고 판단

⑤ 임대인 등이 다주택자로서 현재 거주주택도 자신의 소유인 경우 현재 임대인 등의 거주지역이 목적 주택이 있는 지역보다 생활 여건이 더 양호한지 여부

⑥ 임대료를 올려주면 임대인이 계속 임대를 하려는 의사를 갖고 있는지 여부

 임차인이 보기에 임대인의 갱신거절사유가 사실이 아닌 것 같다면, 임차인은 임대인에게 임대료를 얼마 받으려고 하는지를 문의하는 것도 방법입니다. 먼저 올려주겠다는 금액을 말하지 말고 임대인이 얼마를 제시하는지를 들어보기 바랍니다. 만약 임대인이 임대료 제안을 한다면 “임대인 등이 실제 거주하려는 경우”가 아님이 더 분명해집니다. 

결국 갱신거절의 진정한 의도가 임대료를 올리려는 것이라면 임대인이 “목적 주택에 실제 거주하려는 경우”에 해당하지 않는다고 볼 수 있습니다. 대체로 임대인이 실제 거주할 진지한 생각이 없는 경우라면 임차인이 위와 같은 이야기를 꺼낼 때 임차인에게 임대료 제안을 내놓을 것입니다. 제반 사정에 비추어 임대인의 갱신거절이 임대료를 올리려는 목적으로 판단된다면, 임차인으로서는 일단 퇴거하지 않고 진지하게 임대료를 협의하자고 제안해 보시기 바랍니다.

만약 임대인이 임차인을 상대로 목적 주택에 대한 인도청구소송을 제기하다면, 원고가 되는 임대인은 자신에게 갱신거절사유가 있었으므로 임대차가 종료되었다는 점을 먼저 주장·입증하여야 합니다. 이때 피고가 되는 임차인은 법원에 자신이 계약갱신요구권 행사기간 내에 적법하게 갱신요구권을 행사했다는 점을 주장·입증하여 임대인의 인도청구를 기각해줄 것을 구하면 되고, 임차인 스스로 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 없음을 입증할 필요는 없습니다. 다만, 임차인은 임대인이 주장하는 갱신거절사유에 대해 앞서 살펴본 여러 판단 요소들을 참고해 의문점을 제기하여 임대인이 자신의 갱신거절사유 주장이 진실한 것임을 증명하도록 요구할 수 있습니다. 그 소송 결과에 따라 임차인은 집을 비워주고 이사를 할 것인지를 결정하면 될 것입니다.